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2020.10.20房企纷纷布局智慧地产的背后，是智慧产业的蓬勃发展。自2016年开始，从国家到各级政府均大力推进智慧城市的建设。2016年3月，在中央办公厅、国务院办公厅印发的 “十三五”规划纲要中，明确提出要“充分运用现代信息技术和大数据，建设一批新型示范性智慧城市”。此后国家最高领导人在多次讲话中，亦明确提出加快推进新型智慧城市建设。在中央政策指引下，陕西、河北、江苏等多个省市纷纷出台了智慧城市发展的顶层政策。“智慧+”成为行业发展风口。
表：推进智慧产业发展的重要政策
但企业在探索智慧地产的过程中，也普遍面临一些痛点，典型的问题有硬件堆叠、系统割裂、洞察缺乏。
图：智慧地产痛点
基于智慧地产领域普遍面临的痛点，亿翰智库本期邀请到睿住科技总经理林冬娜女士，作为建筑学博士及智慧地产领域领军人物，林冬娜女士对智慧产业具有独到的见解。亿翰希望通过这次对话，为智慧地产行业发展带来启发和突破。
本期嘉宾
睿住科技总经理 林冬娜
亿翰智库：您怎么看企业在做智慧产业探索时遇到的误区和痛点？
林冬娜：企业一开始做智能化，会觉得把一堆产品拼在一起，就可以去实施和展示运维了。
睿住科技2014年就开始做智能化，批量产品交付经验比较早，发现智能化产业主要有几个痛点：
首先是信息不连通，家与社区之间形成信息孤岛。智慧社区里，很多产品有做设备系统、媒体发布系统等，但无互相连通，导致物业付出很多人力资源。其次信息不连通，导致跟客户服务的场景没法联动，比如回家场景，进社区后，家庭、一路的灯、住宅大堂、电梯等都是可以相互响应的，但各个产品都是独立的，导致不连通。另外信息孤岛导致管理上面有很大的难度，本来联动场景和数据，统一收集统一处理，如果某一点数据出现问题，我可以自动派单，包括自动要求施工单位上门做服务，甚至自动提醒我设备到期去更换，但是信息孤岛，会花费大量员工去检查，而在检查过程中会出现很多错漏补缺，很多处于分界面上面的问题，没办法判断是哪一家的问题。之前很多的智慧都是单个、孤立的，放在一起真正使用的时候，发现很多都没有打通，智慧应该是一个系统的概念。
其次是家装风格不统一，家居场景可能来自不同厂家，不同风格，非常难看，我们是行业内最早提出家装风格统一化的，并在第一代产品中运用，现在很多行业做智慧面板，做智慧家居都迅速跟进，往这个方向去走。
睿住科技希望在系统化思维上，做一点一滴的改变。对于客户来说，用的时候可能都没感知到。希望他是无感的。
亿翰智库：您怎么看地产行业未来的发展趋势？
林冬娜：目前房地产发展已经遇到瓶颈，未来在产品线及房子建造上，会形成几大趋势：
一是建造方式越来越像制造业，目前欧美、日本，建筑工业化已经非常成熟，中国目前各个方面工业化程度也比较高，工业化应用最落后的是建筑业。每年国家在建筑方面，房地产方面建造量非常大，落后的工业化，导致产生各种质量、环境污染等问题，且随着人口红利丧失，建造的人力与输入来源是欠缺的，倒逼建筑工业化提升。国家近几年在建筑工业化方面投入非常大，2016年2月6日，中央发文，力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。近期佛山出台了政策，可以对装配式项目优先办理发商品房预售许可证，其他条件满足情况下，层高到标准层一层就能发证，这个力度空前。建筑工业化之前在北方推行的很快，现在华南也在力推，可见国家对建筑工业化推进的决心。
另外，目前智慧产业已经发展到5G，建筑智能化，住宅、社区管理智能化，未来会成为房子的标配。
亿翰智库：相较于行业内其他企业，睿住科技做智慧产业有哪些独到的模式和理念？
林冬娜：睿住科技做产业主要是从顶层架构先行，设计先行。从系统化解决方案推导技术方案怎么走，从技术方案推导产业投资方向。睿住科技产业主要分两部分，一是智慧产业，另外一个是建筑工业化。以装配式建筑来说，它是个系统工程，首先从设计端开始，设计理念就用一些模块化理念和标准化理念去设计，在生产端才能用装配式、工业化的手段去做，最后在运营端用智慧建造模式去贯彻。现在是用信息化模型去做一体化模式，信息化模型建成之后，未来是推进社区运营可视化模型的信息基础，从一个房子怎么设计出来，到后面70年怎么运维，去打造的。规划先行、顶层架构先行，设计先行，是睿住科技做产业的一个思路。
图：睿住科技产业思维导图
注：图片为亿翰智库整理
其次是研发驱动，在智慧产业领域，技术研发是核心驱动力，且更新迭代非常快。因此，睿住科技通过构建自身的研发系统，保持在技术研发上超前占位。2019年，睿住科技成立了智慧生活研究院及产业产品研究院，进行产品和系统的研发，并将生态链产品和技术高度集成。智慧生活研究院打造云、边、端一体化的智慧技术解决方案，目前，智能化体系已经基本建成。产业产品研究院则主要以创新产业产品研发、工业设计和设计管理为抓手链接产业，构建核心竞争力。
图：睿住科技云-边-端一体化智慧解决方案
注：图片为亿翰智库整理
最后是构建全产业链，除了拥有自身的研发系统外，睿住科技还打通了全产业链，形成研发、设计、生产、安装、售后、运维的全链条集成服务。
图：睿住科技智慧产业产业链
注：图片为亿翰智库整理
亿翰智库：对于智慧地产领域面临的痛点，睿住科技是怎样解决的呢？
林冬娜：对于智慧地产领域所面临的的痛点，睿住科技也做了几个方面的探索，并取得了一定的成果。
首先是打造集成服务体系，对于智慧地产领域普遍面临的系统割裂问题，睿住科技自主研发系统，成为行业首家打通智慧家居和智慧社区系统，实现家居与社区一体化。
其次是开放智慧平台，对于硬件堆叠，产品间互不兼容的问题，睿住科技通过自研系统支撑，无障碍兼容第三方产品、平台和服务，实现仅用一个APP便可掌控家居、社区的交互。
最后是打造套系化产品，对于用户的个性化及细节需求，睿住科技以科技的手段和人文的内核创造出令客户满意的产品，睿住科技是行业内最早提出前装思维的企业，在第一代产品中便开始运用，实现套系化产品外观风格。
亿翰智库：睿住科技未来在智慧地产领域将做哪些进一步的探索？
林冬娜：睿住科技未来会做全场景生态体系，不局限于智慧地产，对智慧生活上下游产业不断进行延伸，构建智慧城市生态圈，包括医疗、养老、交通、工业、旅游、教育等方面。同时睿住科技也将积极打造开放生态，引入更多智慧产业领域的上下游企业，共同推动智慧产业的发展。
亿翰智库：除了智慧产业外，建筑工业化也是行业发展大趋势，睿住科技在建筑工业化领域做了哪些探索？
林冬娜：睿住科技是行业内较早提出做建筑工业化的企业，目前已构建了以产业产品研究院为核心驱动，以睿住住工为主体的绿色装配式产业布局。此外，通过睿住天元设计、睿住建科、产城公司构建全链条复合服务能力。
在装配式外装方面，睿住科技拥有4大生产基地，在装配式内装方面，拥有全国首条整装卫浴自动化生产线，未来将布局5大生产基地，总产值可达90万套/年。
结语
通过此次深入访谈，我们发现，睿住科技之所以能在智慧产业及装配式建筑产业领域取得突破，主要还是其以系统化思维去做产业，并非常重视研发能力，这些决定了企业发展的厚度与未来的高度。除此之外，睿住科技通过构建全产业链，保障技术落地，在构建全产业链过程中，睿住科技也非常善于借用外力，积极引入上下游合作伙伴，推进智慧产业的发展。希望睿住科技的产业发展思路能为行业带来一些思考和借鉴。
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